個人（事業主）の皆様へ
不動産はまったく同一のものが存在しないと言われています。
隣接する土地同士でも、接面状況、広さ、形状等で価格が異なる可能性があります。
同じ広さでも、立地によって価格が異なります。
なぜ、不動産の鑑定評価が必要か？
不動産は、土地のみでなく土地上の建物を含む場合や、借地等の所有権とは異なった権利が存在します。土地のおおまかな時価の把握は可能ですが、それで解決できるでしょうか？
不動産業者の査定でも金額は出ますが、売りたい場合と買いたい場合では金額が異なる場合があります。また、不動産業者の査定では、公的機関に出す相続の時などで必要になる資料としては利用できません。
売買や相続に際して、注意したいところは価格の妥当性です。宅地の場合は、地価水準を把握するうえで、以下の価格を参考に求めることができます。
- ①固定資産税評価額・・・１月１日時点の時価の７割目安
- ②相続税路線価・・・１月１日時点の時価の８割目安
- ③地価公示標準地の公示価格・・・１月１日時点の時価
- ④地価調査基準地の標準価格・・・７月１日時点の時価
たとえば、①の評価額が11,798,655円であったとするならば、0.7で割り戻して、時価水準が約1,685万円程だと推定することができます。ただし、各土地の個別的要因（※１）が画一的な基準によって求められているため、必ずしも市場での時価と一致しているとは言えません。
②の相続税路線価については、相続時の課税のために、道路ごとに価格（㎡単価）が記載されてあり、インターネットで全国の路線価が閲覧可能となっています。
しかしながら、この価格は個別的要因（※１）が標準的な土地の金額であるため、たとえば、㎡単価38万円×300㎡÷0.8＝1億4,250万円となりますが、概ね時価の目安となる場合と、ならない場合があります。個別的要因が同程度の土地であれば、時価の目安となりますが、前記①と同様に必ずしも市場での時価と一致しているとは言えません。また、路線価の設定がない地域も多くあります。
③④については、近くにある場合は、時価の目安になりますが、地点数が少なく、一般の方が判断するには難しいことも多く見受けられます。また、上記の①～④の価格については、公表されるまでに３か月～６か月程のタイムラグがあり、時価が知りたい時点と１年以上の開きが生じる場合があります。 ※１…角地、規模が大きい・小さい、間口が狭い、不整形な形である、道路との高低差がある等
宅地以外の農地や山林等は固定資産評価額等からの時価の推定はほぼ不可能で、中古の建物の価格については、建築当時の設計図書や見積書があれば、ある程度の推定は可能ですが、仕様状況等により市場価格が変動します。同族間での売買、役員所有の不動産を法人へ売却する場合や、関連会社間での売却等にあたっては、取引価格に恣意性が疑われることから、不動産売買価格の透明性・公平性を説明する必要が生じることとなり、特に税務上では、厳しいチェックが行われることとなります。
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいた、不動産の鑑定評価を行う専門家です。適正な時価で売買されたことを証明するために、鑑定評価を活用されてみてはいかがでしょうか？
相続のときの鑑定評価
財産相続において、⼟地や建物などの不動産に関わる問題があります。不動産は預貯⾦とは異なり分配が難しく、また相続発⽣時の時価の把握が困難であることに起因します。不動産の評価如何によっては、その後の納税額が⼤きく異なってくるため、不動産の適正時価額を⾒極めることが⼤変重要になってきます。
相続税改正により、相続はもはや⼀部の資産家だけの問題ではなくなりました。誰もが避けて通りたい相続争いに発展する前に、適正な不動産鑑定評価を実施することをお勧めいたします。
こんな不動産をお持ちではありませんか？
わたしたちの『不動産鑑定評価』がお役に⽴ちます。
こんなときに鑑定評価が必要です
分割
相続人が複数存在する場合には、適正な財産価値を把握して、相続財産の配分を行う必要があります。例えば、下図のような単純な宅地でも、相続によって２分割するとそれぞれ単価が異なり、平等に分割することが難しくなります。分割前Ａの単価と分割後Ｃの単価は概ね等しいとしても、分割後Ｂの土地は袋地となってしまい、著しく単価が下がることになります。
この場合、平等に分割する（総額を等しくする）ためには、鑑定評価によって単価と面積をうまく調整する必要があります。不動産はその価値の把握が難しく、容易に相続人数で割った持分にすると、後のトラブルの原因となります。
訴訟
遺産分割に際して、訴訟に発展する場合があります。第三者としての鑑定評価書が有効です。
相続手続きの流れに沿ってみると次のようになります。
- 相続の開始
- 遺言書の確認
遺言書がある場合 ⇒家庭裁判所へ遺言書検認の請求（公正証書による遺言の場合は必要ない）
遺留分が侵害されている場合 ⇒遺言の内容がある相続人の法定相続分の２分の１に満たない場合、
遺留分減殺請求ができます。
POINT：相続人が最低限保証される遺留分を主張（遺留分減殺請求）されるときに不動産鑑定士による鑑定評価を活用すると、より正確な主張が可能となります - 相続人の確定
- 遺産分割協議 ⇒遺産分割協議書の作成
POINT：ここで肉親同士が争うのはぜひ避けたいものです。相続人の間でより公平さを保つために鑑定評価の活用をお勧めします - 家庭裁判所での調停
⇒遺産分割の協議が整わないときは、家庭裁判所へ調停を申し立てることになります。調停は通常の裁判とは異なり、お互いの話し合いにより調停委員が解決を図ります。もし調停が不調に終わったときは裁判官が審判を下します。
同族間で不動産の取引を行うときこそ鑑定評価が必要
不動産は一般に高額なため、通常の取引においては売り手と買い手が＜安く買いたい、高く売りたい＞と競争関係に立ち、その結果適正な水準に落ち着くことが多いものです。しかし、兄弟や親子など親族間の取引、会社とその役員間の取引、親会社と子会社間の取引などの場合は、双方または片方の利害が大きく作用している場合が少なくないと思われます。したがって、双方とも適切な価格で取引をしたと主張しても、第三者から見ると果たしてそうなのか疑問を差し挟まれてしまいます。特に親子会社や役員間の取引は後々大きな問題を引き起こしかねません。取引当時は良好な関係にあっても、これが将来にわたって持続する保証はありませんし、仮に良好な関係が持続したとしても、他の役員または株主に対しても説明責任が果たせるのか不明瞭となってしまいます。また、課税当局から見ても、このような特殊な関係にある当事者間の不動産の取引については、きびしいチェックが入ってしまう可能性もあります。このような同族間の不動産の取引の際は、透明性を確保するため、ぜひ不動産鑑定士による鑑定評価をお勧めします。
病院や社会福祉法人などの不動産取引は、高い透明性が要求される
病院、社会福祉法人などの事業は、公益性が高いことから、補助金の交付や税制面での優遇措置がなされています。一方で、健全な経営を行うことが求められ、所轄庁などの厳しい監督下におかれております。また、医師などの専門と経営の分離も進んでおり、例えば医院長と医療法人の関係が厳格化されることとなります。このような公益性の高い病院や社会福祉法人などが不動産の取引を行う際は、より高い透明性が要求されると思われますので、ぜひ不動産鑑定士による鑑定評価をお勧めします。
地代・家賃の設定の場合
新規に賃貸を考えている場合、すでに賃貸している土地や建物の賃料を改定する場合等、特に地代は相場の把握が難しく、このような場合には鑑定評価が有効です。
売買の場合
不動産を売りたい場合、買いたい場合の適正価格の把握に役立ちます。